كيفية اكتشاف الفقاعات العقارية

تعكس نسبة أسعار المساكن إلى الإيجارات، مثلها مثل نسبة السعر إلى الأرباح في حالة الأسهم، كم من الأموال يقبَل المستثمرون دفعه مقابل كل دولار من إيجار العقار. وعندما تتجاوز أسعار المساكن قيمة الإيجارات بشكل كبير وهو وضع يتفاقم في كثير من الأحيان نتيجة للبُطء في تعديل الإيجارات بسبب…

الطريق إلى الرخاء يعتمد على دعم المجتمع الدولي للسلام باعتباره سلعة عامة عالمية

وقعت الأزمة المالية العالمية في الفترة 2008-2009 وسط انهيار فقاعة عقارية لم يتوقعها إلا القليلون. ولا تزال الفقاعات العقارية غير مفهومة بالكامل حتى اليوم، رغم أنها جذبت اهتماما متزايدا بسبب آثارها على الاستقرار المالي وعلى انتقال أثر السياسة النقدية. غير أن صناع السياسات يمكنهم المساعدة في التخفيف من الطفرات غير المستدامة باستخدام أدوات الرصد الآني.

يبدأ هذا باستخدام طرق أفضل لتحديد فقاعات أسعار الأصول. وتُظهر النماذج المتعارف عليها لتسعير الأصول أن الأسعار تتأثر بالعائدات الحالية وقيم إعادة البيع المتوقعة مستقبلا. وتحدث الفقاعة عندما يتجاوز سعر الأصل قيمته الجوهرية، مدفوعا بتوقعات استمرار ارتفاع القيمة. وتتجسد هذه الديناميكية في سوق الإسكان، التي تتسم بعدم مرونة العرض على نحو مستعصٍ، وغالبا ما يغذيه الخوف من إضاعة الفرص أو السلوك المضارب.

وقد اعتمدت أساليب الاكتشاف السابقة على وضع نماذج للقيم الجوهرية، وهي نماذج ثبت في كثير من الأحيان أنها غير ملائمة نظرا لصعوبة معرفة القيم الجوهرية الحقيقية، مما يؤدي إلى تقديرات متحيزة وإدراك متأخر للفقاعات – على غرار ما حدث في الأزمة المالية العالمية.

وبفضل التطورات التي تحققت مؤخرا في أساليب السلاسل الزمنية والبيانات المقطعية – التي تُصمَّم لتحليل البيانات عبر الفترات الزمنية وعبر المجموعات أو المواقع – يمكن اكتشاف الفقاعات بصورة آنية من خلال التركيز على الأنماط الإحصائية التي تشير إلى وجود فقاعات، دون الحاجة إلى وضع نموذج للقيمة الجوهرية.

ومن بين هذه الأنماط الزيادة الهائلة في الأسعار، أو “الطفرة” كما نسميها. ويحدد هذا المنهج الفقاعات بناءً على أعراض قابلة للملاحظة، على غرار ضغط الدم الذي يعتبر مؤشر إنذار مبكر على المستوى الصحي.

وتعد منهجية اكتشاف الطفرة، التي ابتكرها بيتر فيليبس ومؤلفون مشاركون، حجر الزاوية في قاعدة البيانات الدولية لأسعار المساكن التابعة لبنك الاحتياطي الفيدرالي في دالاس، والتي تحتوي على بيانات ربع سنوية تمتد إلى عام 1975 عن أسعار المساكن والدخل المتاح في 26 بلدا (دراسة Mack, Martínez García, and Grossman 2019). وتدعم قاعدة البيانات هذه أعمال الرصد التي يقوم بها المرصد الدولي للإسكان.

وهاتان المبادرتان، اللتان استفادتا من أوجه التقدم الأخرى في طرق اكتشاف الفقاعات (دراستا Phillips, Shi, and Yu 2015؛ و Pavlidis and others 2016)، تهدفان إلى زيادة الوعي بالفقاعات العقارية وتقديم أكواد سهلة الاستخدام لإدارة مخاطر الاستقرار المالي على نحو آني.

مقاييس الطفرة

يبدأ اكتشاف الفقاعات في أسواق الإسكان بالمراقبة الدقيقة لأسعار المساكن الحقيقية، لأن الطفرة في أسعار المساكن الاسمية قد تنشأ عن ارتفاع مفاجئ في التضخم وليس عن ظهور فقاعات. كذلك فإن التعبير عن أسعار المساكن بالقيمة الحقيقية يمنع أي خلط قد يطرأ أثناء فترات التضخم المفرط، كما شاهدنا في كرواتيا وإسرائيل وسلوفينيا في أواخر القرن العشرين.

وتولى أهمية مساوية أيضا للقدرة على تحمل تكاليف السكن – أي مدى اتساق الأسعار مع القوة الشرائية للمشترين. فغالبا ما يعتمد المقرضون على نسبة الدين إلى الدخل التي تقيس النسبة المخصصة لمدفوعات الدين من الدخل المتاح. وتمثل نسبة السعر إلى الدخل بديلا موثوقا آخر لهذا المقياس (بافتراض استقرار نسب القرض إلى القيمة).

ومع ارتفاع نسبة السعر إلى الدخل، تزداد صعوبة الحصول على التمويل، مما يخفض الطلب ويدفع بالأسعار إلى مستويات أدنى. وتشكل نسبة السعر إلى الدخل أهمية بالغة في التمييز بين الفقاعات المدفوعة بالتوقعات وديناميكيات السوق الأخرى، حيث إن الطفرة في هذه النسبة تمثل إشارة موثوقة إلى حدة الفقاعة غير المرتبطة بأساسيات الاقتصاد، أكثر مما تمثله طفرة أسعار المساكن الحقيقية وحدها.

ويقارن الرسم البياني 1 بين فترات الطفرة في أسعار المساكن الحقيقية ونسب السعر إلى الدخل. ويكشف الرسم عن ثلاث أمور مهمة.